Parmi les questions qui reviennent le plus souvent aux praticiens figure celle de l’effet d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée à l’une des parties au contrat de bail (congé) et non retirée par le destinataire. La Cour de cassation, dans un arrêt en date du 13 juillet 2011 (N°10-20.478), vient rappeler que la date à prendre en compte est celle de la remise effective au destinataire.

En l’espèce, une personne avait acquis deux appartements habités pour lesquels deux congés pour vendre avaient été donnés, antérieurement à la vente, par la société mandataire du précédent propriétaire. Un des locataires n’a pas retiré la lettre recommandée adressée par le mandataire dans le cadre des dispositions de l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989. Le congé se trouve donc privé d’effet. L’acquéreur a alors agit contre le professionnel afin de voir réparer son préjudice né du maintient dans les lieux du locataire. Au soutient de son argumentation, il argue que la nullité du congé l’empêche de demander l’expulsion du locataire.

Fragilité du congé donné par LRAR

La question de l’efficacité du congé donné par une lettre recommandée avec demande d’avis de réception non réclamé se trouve dès lors de nouveau posée à la Cour de cassation. La Cour rappelle le principe du délai de préavis applicable au congé court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier de justice ; que la date de réception d’une notification par lettre recommandée avec demande d’avis de réception est celle qui est apposée par l’administration des postes lors de la remise de la lettre à son destinataire.

Rappelons que dans le cadre de la loi du 6 juillet 1989, les parties peuvent donner congé soit par lettre recommandée, soit par acte d’huissier. L’une des faiblesses de la notification par lettre recommandée réside dans les incertitudes qui entourent la date à prendre en compte. La solution adoptée n’est pas de retenir la date d’expédition ni la date de présentation par le préposé des postes à l’adresse du destinataire laissant un avis de passage mais la date de remise au destinataire.

Les incertitudes autours de la date ne sont pas satisfaisantes. Elles fragilisent considérablement les notifications faites par cette voie. En effet, la date d’opposabilité est variable en fonction de la date du retrait de la lettre à la poste. De plus, on perçoit que le destinataire peut aisément priver d’efficacité de la notification en omettant de retirer la lettre recommandée.

Supériorité du congé signifié par huissier

En revanche, lorsque la notification est effectuée par acte d’huissier, les incertitudes autours de la date sont inexistantes. La date retenue sera en effet celle de présentation à l’adresse du destinataire. Délivrer un congé par acte d’huissier permet de sécuriser la fin du bail à un double niveau. L’obligation de conseil qui s’attache à la qualité de professionnel se double d’une obligation de diligence notamment dans le cadre de la remise. Ainsi, l’efficacité du congé sera assurée.

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VGéé